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登记财产

记财产

营商环境报告》记录一个企业(买方)从另一个企业(卖方)购买一个财产,并且把此财产的使用权从卖方转移到买方,使买方能使用此财产或者用于扩大自己现用的企业、把此财产作为贷款抵押、在必要的时候把此财产卖掉的所有手续。该报告也评估完成每一项手续所需的的时间和费用。营商环境报告》也评估各个经济体的土地行政管理的优劣。该指标涵盖了五个方面:基础设施的可靠性,信息的公开程度,地理面积涵盖,土地纠纷解决,以及获得财产权的平等性。

记财产的便利度排名由它们前沿距离分数的排序决定。这些分为其构成指标的前沿距离分数的平均值。

转移财产的便利度

营商环境报告》所示,转移财产的程序这个程序开始于获取必要的文件,例如,卖方的所有权证件,程序还包括相关尽职调查。当这个买卖对第三方除外、买方能够自由使用此财产并且把它作为贷款抵押、或者卖掉此财产,此买卖视为完成。法律要求的或者实际当中需要的每一个手续都包括在内,不管是卖方还是买方的责任,也不管是不是由第三方代办的手续。当地的财产律师、公证人和财产登记机构提供与手续以及完成每个手续所需的时间和成本相关的信息。

为了使不同经济体之间的数据具有可比性,这里对交易各方,财产及程序作出了几个假设。

对交易各方的假设

交易各方(买方和卖方):

  • 是有限责任公司。
  • 位于经济体最大的商业城市边缘地区。对于11经济体也收集第二大商业城市的数据。
  • 100%的国内私人所有。
  • 每方都有50名雇员,全都是本国公民。
  • 从事一般性商业活动。

对财产的假设

该财产:

  • 值是人均收入的50倍。销售价格等于其价值。
  • 完全为卖方所有。
  • 没被用作抵押,最近10年内一直属于同一个业主。
  • 在土地登记机关或地籍簿或两者都有登记注册,而且所有权没有争议。
  • 位于市区边缘的商业区,没有重新选区的要求。
  • 由土地和建筑物构成。占地面557.4平方米(6000平方英尺)。一个两层的929平方米(10000平方英尺)的仓库坐落在这块土地上。仓库有10年了、处于良好状态、符合所有的安全标准、建筑规范和其他法律要求。没有供热系统。这份土地加建筑物财产将全部完整转让。
  • 购买以后将不需要改建或扩建。
  • 没有树木、自然水源、自然保护区或者历史纪念物之类的东西。
  • 将不被用于特殊目的;没有特殊许可的要求,比如用于居住、工业厂房、废物储存或者某些农业活动。
  • 没有被占用(合法或非法),没有其他方在其中拥有法定权益。

 

续的定义是:买方或者卖方、负责它们与外部当事人任何互动的代理人(如果法律上或者实际当中要求有代理人的话),外部当事人包括政府机构、检查人员、公证人员和律师。公司管理人员和雇员之间的互动不考虑在内。法律上或者实际当中要求的财产登记的所有手续,都被记录,即便这些手续在个别情况下可以避免。这里假设买方遵循最快的、合法的、大多数财产所有者都使用的方法。尽管需要时买方可以在登记过程中雇用律师或者其他专业人士,这里假设买方在登记过程中不雇用外部协理,除非法律上或者实际当中被要求这样做。

时间

时间是用日历天数记录的。该指标采用财产律师、公证人员或者登记官员指出的完成一个手续所需要时间的中值(中位数)。这里假设每个手续要求的最短时间是1, 对于那些可以在网上完整完成的手续,要求的最短时间为半天。尽管手续可以同时发生,但是它们不可能在同一天开始,但对于那些可以在网上完整完成的手续,这一假设并不适用。这里假设买方会不浪费时间而且在完成待办手续时不耽误时间。如果额外缴费就能够加速手续的办理,那就选择大多数财产所有者使用的最快的合法手续。如果手续能够同时办理,就假设情况是这样的。这里假设当事各方从一开始就知道所有要求以及它们的先后顺序。用于搜集信息的时间忽略不计。

 成本

成本以财产价值的百分比来记录,假设为人均收入的50倍。只记录法律要求的官方费用,包括各种费用、转让税、印花税和任何其他上交给财产登记部门、公证人员、公共机构或律师的费用。其他各种税款,比如资本利得税或者增值税,没有包括在成本里面。成本包括买方和卖方双方承担的成本。假如各方来源估计的成本有出入,就取中位数

 

土地管理质量

土地管理质量指数是五个构成指数的分数之和:即设施可靠性、信息透明度、地理覆盖,土地争议解决指数,以及财产权平等性(表)。收集了每个经济体最大商业城市的数据,对11个经济体还收集了第二大商业城市的数据。

 

设施可靠性指数

设施可靠性指数有六个组成部分:

  • 产权在经济体最大商业城市的登记处如何登记保存。如果大部分产权是全数字化保存的,则打2分;如果大部分是扫描登记保存的,则打1分;如果大部分是以纸质形式登记保存的,则打0分。
  • 是否有电子数据库以供查询产权负担。如果有则打1分;如果没有则打0分。
  • 地块地图在经济体最大商业城市的地图测绘部门如何保存。如果大部分地图是全数字化保存的,则打2分;如果大部分是扫描录入保存的,则打1分;如果大部分是以纸质形式保存的,则打0分。
  • 是否有地理信息系统——一个记录边界、查阅规划和提供地籍信息的电子数据库。如果有则打1分,如果没有则打0分。
  • 土地所有权登记处和地图测绘部门如何挂钩。如果有关土地所有权的信息和地图保存在一个数据库中或者保存在相连的数据库中,则打1分;如果不同数据库之间互不相连,则打0分。
  • 不动产如何标识。如果有一个独特的数字被用来标识大多数地块的不动产则打1分;如果有多个标识码则打0分。

该指数范围在0到8之间,分值越高表明确保有关产权和边界的信息可靠性的设施质量越高。以土耳其为例,伊斯坦布尔的土地登记处以全数字化形式保存产权记录(得2分),并拥有全电子数据库以供查询产权负担(得1分)。伊斯坦布尔的地籍管理办公室有数字地图(得2分),地理信息管理局有公共门户,允许用户查询地块的规划和地籍信息以及卫星图像(得1分)。有关土地所有权的数据库与地图通过TAKBIS系统彼此相连(得1分),该系统为服务于土地登记处和地籍管理办公室的一体化信息系统。最后,不动产有一个唯一标识数字(得1分)。将这些分数相加得出土耳其的设施可靠性指数得分为8。

 

信息透明度指数

信息透明度指数有10个组成部分:

  • 有关土地所有权的信息是否公开。如果任何人都能获取土地所有权的信息则打1分;如果信息获取受到限制则打0分。
  • 完成任何类型产权交易所需文件的清单是否公开。如果文件清单可以从网上或者公告栏中获取则打0.5分;如果公众无法获取亦或只能当面获取该清单则打0分。
  • 完成任何类型产权交易的费用表是否公开。如果费用表可以从网上或者公告栏中获取,亦或是免费的,则打0.5分;如果公众无法获取亦或只能当面获取该费用表则打0分。
  • 负责不动产登记的机构是否承诺在规定时间内提供证明财产所有权的具有法律约束力的文件。如果服务标准可以从网上或公告栏中获取则打0.5分;如果公众无法获取亦或只能当面获取服务标准则打0分。
  • 是否有特定且独立的机制可供人们就负责不动产登记的机构发生的问题提出投诉。如果有可供人们提出投诉的特定且独立的机制则打1分;如果只有一般性机制或没有机制则打0分。
  • 是否有追踪不动产登记机构登记的交易数量的官方统计数据公开。如果发布了有关最大商业城市过去一个日历年内产权交易的统计数据,最晚在下一年的六月前,则打0.5分;如果没有这类统计数据公开,则打0分。
  • 地块地图是否公开。如果任何人都能获取地图则打0.5分;如果获取受到限制则打0分。
  • 获取地图的费用表是否公开。如果费用表可以从网上或公告栏获取或者是免费的则打0.5分;如果费用表不公开亦或只能当面获取则打0分。
  • 地图测绘部门是否承诺在规定时间内提供最新的地图。如果服务标准可以从网上或公告栏获取则打0.5分,如果服务标准不公开亦或只能当面获取则打0分。
  • 是否有特定且独立的机制可供人们就地图测绘部门发生的问题提出投诉。如果有可供人们提出投诉的特定且独立的机制则打0.5分;如果只有一般性机制或没有机制则打0分。

该指数范围在0到6之间,分值越高表明土地管理系统透明度越高。以荷兰为例,在这个国家任何人支付了费用就可以查询土地所有权数据库(得1分),信息可以在办公处所、通过邮件或利用Kadaster网站(http://www.kadaster.nl)从网上获取。任何人都可以从网上获取有关进行产权登记需提交文件的清单(得0.5分)、进行产权登记的费用标准(得0.5分)以及服务标准(得0.5分)等信息。任何人如果在土地登记处遇到了问题都可以提出投诉或者通过在网上填一个特定表格报告错误(得1分)。此外,Kadaster还公布有关土地交易的统计数据,报告了2015年阿姆斯特丹总共进行了178,293笔产权交易(得0.5分)。另外,任何付了费的人都可以在网上查询地籍地图(得0.5分)。还有可能公开获取的信息包括查询地图的费用表、提供最新规划的服务标准(得0.5分)以及就地图提出投诉的特定机制(得0.5分)。将这些分数相加得出荷兰的信息透明度指数得分为6。

 

地理覆盖指数

地理覆盖指数有四个组成部分:

  • 就最大商业城市而言土地登记部门覆盖的全面程度。如果城市中所有私人持有的地块都在土地登记机构进行了正式登记则打2分;如果没有则打0分。
  • 就经济体而言土地登记部门覆盖的全面程度。如果经济体中所有私人持有的地块都在土地登记机构进行了正式登记则打2分;如果没有则打0分。
  • 就最大商业城市而言地图测绘部门覆盖的全面程度。如果城市中所有私人持有的地块都进行了测绘则打2分;如果没有则打0分。
  • 就经济体而言地图测绘部门覆盖的全面程度。如果经济体中所有私人持有的地块都进行了测绘则打2分;如果没有则打0分。

该指数范围在0到8之间,分值越高表明土地所有权登记和地籍测绘的地理覆盖面越大。例如,在韩国,首尔市所有私人持有的地块都在土地登记部门进行了正式登记(得2分),整个经济体的情况也是如此(得2分)。此外, 首尔市所有私人持有的地块都进行了测绘(得2分),整个经济体的私人持有地块也都进行了测绘(得2分)。将两个分数相加得出韩国的地理覆盖指数得分为8。

 

土地争议解决指数

土地争议解决指数衡量的是不动产登记的法律框架以及争议解决机制的可及度。该指数有八个组成部分:

  • 法律是否要求所有产权交易在不动产登记部门进行登记以使其能对抗第三方的产权异议。如果是则打1.5分;如果否则打0分。
  • 正式的不动产登记制度是否拥有担保。如果法律要求国家或私人对不动产登记提供担保则打0.5分,如果不要求这样的担保则打0分。
  • 是否有特定的赔偿机制以弥补各方本着诚信进行的产权交易中因由于不动产登记部门认证的错误信息而发生的损失。如果有则打0.5分;如果没有则打0分。
  • 法律是否要求对产权交易所需文件的法律效力加以核实。如果有对法律效力的核实则打0.5分;如果没有则打0分。
  • 法律是否要求对产权交易各方进行身份核实。如果有身份核实(不论核实是由登记员还是由公证员或律师等专业人员进行的)则打0.5分;如果没有则打0分。
  • 是否有全国性数据库可供核实身份文件的准确性。如果有这样一个全国性数据库则打1分;如果没有则打0分。
  • 假设两家本地公司发生土地争议,即土地所有权价值为人均收入的50倍且位于最大商业城市, 一审法院作出决定需要多长时间。如果需要的时间不到一年则打3分;如果需要一到两年时间则打2分;如果需要两到三年时间则打1分;如果超过三年则打0分。
  • 有关一审的土地争议数量的统计数据是否公开。如果有关经济体过去一个日历年中土地争议的统计数字得到公布则打0.5分;如果这样的统计数据没有得到公布则打0分。

该指数范围在0到8之间,分值越高表明针对土地争议实施的保护力度越大。以立陶宛为例,根据民法和不动产登记法,产权交易必须在土地登记部门进行登记以使其能对抗第三方产权异议(得1.5分)。产权转让制度得到国家的保障(得0.5分)并且有赔偿机制来弥补各方本着诚信进行的产权交易中因登记部门的错误而发生的损失(得0.5分),有公证员根据公证法(条例I-2882)核实产权交易文件的法律效力(得0.5分)以及各方的身份(得0.5分)。立陶宛有全国性数据库可供核实身份文件的准确性(得1分), 在两家立陶宛公司就价值750,000美元的地产所有权发生的土地争议中,维尔纽斯区地方法院在不到一年的时间内作出了决定(得3分)。最后,对有关土地争议的统计数据进行了收集和公布;2015年该国共发生7起土地争议(得0.5分)。将这些数字相加得出立陶宛的土地争议解决指数得分为8。

 

地产权平等性指数

获得地产权平等性的指数有两个组成部分:

  • 未婚男性和未婚妇女是否平等拥有财产的所有权。如果两方不享有平等的所有权则打-1分;如果良方平等享有所有权则打0分。
  • 已婚男性和已婚妇女是否平等拥有财产的所有权。如果两方不享有平等的所有权则打-1分;如果良方平等享有所有权则打0分。

所有权包括管理,控制,管理,访问,抵押,接收,处置,转移财产的能力。如果夫妻财产制度有差别的对待男女权力,每个限制点将被此报告考虑。对于土著土地的管理制度,报告将假设每个系统都是平等系统,除非有法律条款规定不平等待遇。

该指数范围在-2到0之间,分值越高表明更大的包容性。以马里为例,未婚男女平等享有地产权(得0分)。已婚男女平等享有地产权也将得到同样的评价(得0分)。将这些数字相加得出马里的地产权平等性指数得分为0,代表着男女之间平等享有地产权。相反,因为1968年契约登记法第16条,斯威士兰的未婚男女不平等享有地产权(得-1分)。同样,因1968年契约登记法第16条,已婚男女也不平等享有地产权 (得-1分)。将这些数字相加得出斯威士兰的地产权平等性指数得分为-2,代表着男女之间不平等享有地产权。

 

土地管理质量指数

土地管理质量指数为设施可靠性、信息透明度、地理覆盖、土地争议解决,和地产权平等性等指数之和。该指数范围在0到30之间,分值越高表明土地管理系统质量越好。

如果在2015年6月至2016年6月间经济体私营部门的实体未能登记产权转让,则该经济体在程序、时间和成本指数上都会得到“无实践”的标注。此外,即使其法律框架中包含与土地管理相关的条款,被标注了“无实践”的经济体在土地管理质量指数上的得分仍然为0。

 

改革

记财产的指数组每年跟踪着在土地管理系统的效率以及质量上发生的任何变化。

为了认同任何显著的改变,根据数据不同的影响,一部分的变化将被列为改革也被列在营商环境报告》的2015/2016改革变化的摘要之内。改革分为两种类型:一种是让做生意变得更容易的变化,而另外一种是使做生意更难的变化。该登记财产指标组使用两个不同的标准来识别改革。

首先,与指标分数最高的群体的总体距离的合计间隙将被用来衡量变化的影响程度。任何导致与 最高分数群体的相对距离拉近了2个百分点以上的变化将被称为改革(若需要更多有关合计间隙的信息,请参考与最高分数群体的距离以及营商便利度的章节)。例如,如果某经济体执行了一个新的电子财产登记制度,而此制度拉近了经济体与最高分数群体的距离,只要变化是2个百分点以上,这种变化被列为改革。相反,只能拉近低于2个百分点的较小的费用变化或其他较小的更新将不列为改革,但其影响仍然会被反映在更新的指标里。

第二,土地管理质量指数也是标准之一。如果整体质量得到了1分或1分以上,该变化将被认为 改革。例如,若经济体的土地登记部门的地理覆盖面很大(2分),此变化将被认为改革。但是,因为变化不够显著,仅仅发表财产转让的有关数据将不被列为改革。

 

有关每个经济体登记财产的数据详见http://www.doingbusiness.org.